不動産で賃貸収入を Last Update : 2005/12/31
はじめに
少子高齢化を反映して、日本では2006年、つまり来年にも人口のピークを迎えます。つまり、これからは人口減少の時代に入るわけです。人口が減ると言うことは、不動産の需要は将来減少していくことが見込まれることになります。不動産投資は今後は敬遠されるべき投資先と考えるべきなのでしょうか？
先日の日経新聞で紹介されていた2030年の人口分布予測を見ると、首都圏では人口はむしろ若干増加（1,2％程度）とのこと。逆に、地方都市では2割も減少するところがあります。この結果から、今後の需要を考える上で”立地”というのは今まで以上に大切な要素といえます。
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先日、不動産投資についてのお誘いがありました。業者に説明を受けたことをもとに、不動産のメリット・デメリットについて整理しました。
1) 不動産で賃貸収入を得る仕組
2) 収入と支出
3) 不動産のメリット
4) 不動産のリスク
5) 不動産収支計算ツール
6) 不動産関連のリンク集
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1) 不動産で賃貸収入を得る仕組み
- 現金で購入ができるのは極々わずかな人であり、大半はローンを組む。
- 借りる人と貸す人の仲介は、基本的に業者がやってくれる。
- 家賃の徴収、手続き等も仲介業者がやってくれる。
最近、資産を持たない個人でも不動産投資を始める人が増えています。首都圏の地価は、ようやく2004年に底を打ち、現在上昇に転じようとしています。売買目的で考えるのであれば、今は底値。将来のキャピタルゲインも期待できる水準にあります。また、多くの人がローンを組んで不動産を購入しますが、賃貸収入をローン返済額で賄うということができる点も注目すべき点です。
2) 収入と支出
- 収入は賃貸収入と、節税効果
- 支出は、ローン支払いと部屋の管理費
不動産投資の際の収支を考えてみましょう。収入は、基本的に賃貸収入、支出はローン支払いと管理費というのが一般的だと思います。但し、収入面では”節税効果”も見逃せません。不動産は、会計的には年々価値が低下します。減価償却費と言われるものです。減価償却費は、建物の購入時の価格を47年で割った額に対応し、この分を見かけ上の支出として計上することができます。つまり、実際の給与所得からこの分を控除することができるわけです。この控除分が、確定申告により返還される部分で、”節税効果”といわれるものになります。
3) 不動産のメリット
- 税金の節税効果の大きさについて。
収入が500万の人は、年間107万円の税金(所得税・住民税)を払っています。一方、年収が400万の人は、年間77万円の税金を払っています。節税の源は、マンションと言う資産の見かけ上の損益、すなわち "原価償却費"が大きな役割を果たしています。
資産は、年々老朽化などで、価値が減少していくのは想像できるでしょう。
財務諸表上では、その価値の目減り分を損益として計上できるため、実際には、支出を伴わない見かけ上の損益により、自分の総収入を減らすことができるわけです。
例えば、年収が500万で、マンション経営により毎年100万円の見かけの損益を計上できる場合、トータル400万の収入となる。つまり、給料から源泉徴収(予め徴収された)されている税金を、確定申告することで、返還することができる。(この場合は、30万円)
⇒理想的には、家賃収入＋節税効果＞ローン支払い＋管理費 となれば、自分の支出を伴わずに、マンションと言う資産を手に入れることができる。
- ローン計算フォーム
ローンをした場合に利子よってどのくらい支払額が増えるのでしょうか？興味のある方はどうぞ。
- 不動産収支計算ツール
ローンをして不動産を取得した際の収益度をチェックするツールです。どの程度の利率、どの程度の期間、どの程度の頭金が必要かがわかります。
- 住宅ローン繰上返済資産ツール
住宅ローンを繰上返済した場合の月々の支払額の変化、返済期間の変化を試算できます。
4) 不動産のリスク
- 借りる人が見つからない場合
- 地震などで、建物がなくなってしまった場合
- 需要が低くなり、家賃を下げざるを得ない場合
- ローンの利率が上昇した場合
不動産のリスクは、いくつかありますが、気をつけなくてはならない点は、借りる人が居ない場合（収入が途絶えてしまう）とローンの利率が上昇した場合の2点です。ただし、多くの不動産業者は”家賃保証制度”を提供しており、この制度を活用することで収入が途絶えるという問題は回避できます。ローン利率の上昇は、景気回復と共に直面することです。この部分は返済額が大きいと無視できないものになりますが、基本的に４〜５％を超えるかどうかが”安全”を測る基準とのことです。ただし、ローン利率が上昇するということは、不動産自体の価格も上昇局面にあるということでもあります。ローン返済額と不動産価格を注視し、場合によって売却するという手段もあります。
最も安全な方法は、２つ以上の物件を取得することです。
賃貸収入＋節税効果
と
ローン支払い＋管理費
が同程度であれば複数の物件を所有してもキャッシュフロー的なリスクは少なくなります。物件購入後、数年間保有すると、物件価格＞ローン残金
となってきます。会計上の不動産価値は年々減少しますが、不動産市場での価格はそこまで下がりません。築30年程度の物件でも、簿価の半額くらいの価値は残ります。物件価格＞ローン残金の状態で１件を売り、残りのローン返済を繰上げすることで、家賃収入＋節税効果＞＞ローン支払い＋管理費
とすることができ、更にリスクを減らして収益を上げることができるのです。
やるかやらないかは個人の判断ですが、常に思うことは、投機ではなく”投資”であるべきということ。つまり、知識もない状態で、ただ”儲かる”というキーワードだけで判断するような無謀な投機ではなく、どんな利益・損失がありえるのか十分理解した上でリスクを取ることが大事なのです。
5)
不動産収支計算ツール
- 不動産収支計算
家賃収入
と ローン支払い＋管理費 を比較し、購入した物件から収益が上がるかどうかを計算します。
- ローン計算フォーム
ローンをした場合に利子よってどのくらい支払額が増えるのでしょうか？興味のある方はどうぞ。
6)
不動産関連のリンク集
不動産関連のリンク集です。まず、大切なのはすぐに購入を検討するのではなく、自分で判断を下せる情報を入手すること。購入するかどうかの検討はまだまだ先のことです。野村不動産アーバンネットは、”情報”を集めるのに最適なサイトです。また、トーシンでは月々2,950円という低価格から、不動産投資に参加できるシステムがあります。少ないお金でも、参加してみることで驚くほどの情報・経験を手に入れることができます。マンション投資.COM
は、実践的な物件の取り扱いをしています。賃貸収入・ローンのシュミレーション、物件価値の妥当性などの情報を迅速に提供してくれます。株式会社ネクスト
は膨大な不動産物件のデータベースを持っています。比較検討の際に役に立ちます。
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